COVID-19 POSSIBILI SOLUZIONI IN TEMA DI CANONE DI LOCAZIONE

 

Bisogna distinguere tra locazioni commerciali (negozi, botteghe, etc.) e quelle ad uso abitativo.

 

Diciamo subito che con riferimento alle locazioni commerciali il Decreto Cura -Italia all’art. 65, al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza, ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, e questo credito d’imposta riguarda solo gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

Quindi i soggetti beneficiati da questa norma devono pagare il canone di locazione di marzo e poi potranno godere di un credito di imposta al momento della dichiarazione fiscale.

 

Quello che oggi preoccupa moltissime persone è il pagamento del canone di locazione in un momento di crisi economica.

Vediamo le possibili soluzioni circa la sospensione ovvero la riduzione del pagamento del canone, avvertendo che comunque tali soluzioni devono essere valutate caso per caso, anche alla luce del contratto di locazione perché non c’è nulla di automatico e/o applicabile in modo generalizzato.

E’ inoltre necessario evidenziare che il comportamento del conduttore deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede.

Il pagamento del canone di locazione nel caso di locazione commerciale e di locazione abitativa temporanea (es. per studenti fuori sede) può essere sospeso nel momento in cui il conduttore non può usufruire dei locali presi in locazione a causa di forza maggiore.

Ad esempio lo studente che ha fatto ritorno alla casa famigliare e che per i divieti di spostamento non può più fare ritorno all’abitazione presa in locazione temporanea per motivi di studio.

Attenzione si tratta di una sospensione, quindi al venir meno della causa di forza maggiore il canone (ovvero i canoni) non versati dovranno essere pagati al locatore.

Nel caso si intenda sospendere il pagamento dei canoni di locazione e si ripete solo con riferimento al caso sopra descritto, si consiglia di inviare al locatore una pec ovvero una lettera raccomandata con quale si comunica la sospensione del pagamento del canone di locazione che verrà ripreso nel momento in cui l’impossibilità alla fruibilità verrà meno e i motivi specifici che giustificano detta sospensione.

 

 

Questa possibilità si fonda sugli artt. 1256 c.c. e sul principio di corrispettività di cui all’art. 1463 c.c.:

se i locali non possono essere utilizzati dal conduttore e d’altra parte il locatore non può eccepire di averli messi a disposizione per il divieto di spostamento oggi vigente, sussiste quindi una causa di forza maggiore che determina una impossibilità temporanea alla prestazione del locatore con la conseguenza che il conduttore può sospendere il pagamento del canone per la durata dell’impossibilità temporanea e finché essa perdura, e non è responsabile del ritardo nell’adempimento.

L’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione; anche in questo caso va esaminato con obiettività il singolo caso e precisamente la durata e il termine di scadenza della locazione in rapporto al periodo in cui i locali non possono essere utilizzati.

 

Trattiamo ora della possibilità di chiedere una riduzione del canone sempre con l’avvertenza che non si tratta di una conseguenza automatica e valida indistintamente e con riferimento alle locazioni commerciali.

E’ possibile richiedere una riduzione del canone per il periodo in cui il conduttore non ha potuto fruire dei locali in base all’art. 1258 c.c. ma va detto che in questo caso il conduttore deve dimostrare che la chiusura temporanea dell’attività rende impossibile anche parzialmente, di adempiere all’obbligo di pagamento del canone di locazione: esempio importante calo del fatturato se non addirittura la chiusura dell’attività.

Su questo punto è bene evidenziare che molte sentenze della Corte di Cassazione hanno evidenziato che l’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro non è suscettibile di estinguersi per impossibilità sopravvenuta così come non operi con efficacia estintiva la mera difficoltà di adempiere per mancanza di liquidità.

Tuttavia la crisi attuale è di portata tale da non poter trovare riscontri in queste sentenze ne sono prova i principi (seppure espressi in modo confuso) che si evincono dal testo del Decreto Cura -Italia all’art. 65 che sembrano andare nella direzione di una maggiore apertura circa la possibilità di considerare il peso dell’impossibilità sopravvenuta anche in tema di pagamenti.

 

Vediamo ora la questione dei contratti di locazione ad uso abitativo.

In questi casi non è possibile chiedere la sospensione del pagamento del canone sul presupposto della inutilizzabilità dei locali perché il conduttore occupa i locali.

Si può allora richiedere al locatore una sospensione e/o riduzione del pagamento del canone sul presupposto della temporanea e assoluta singolarità dell’attuale crisi economica e quindi della conseguente impossibilità per il conduttore di fare fronte al pagamento (anche parziale) del canone , ma prima di sospendere o ridurre il canone sarà necessario ottenere l’accordo con il locatore, salvo esporsi a un procedimento di sfratto per morosità.

Anche in questo caso è necessario inviare una comunicazione (pec o lettera raccomandata A.R.) al locatore dove si formalizzerà la specifica richiesta